「みんなで大家さん」の事業許可取り消しを受けて、
「不動産ファンドは危険なのでは？」
「私募REITも同じような商品なの？」
「不動産を小口化した商品なら全部同じリスクがあるの？」
と疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。
結論からいうと、私募REITと「みんなで大家さん」のような不動産特定共同事業の商品は、どちらも不動産へ投資する仕組みですが、法的な枠組みや資産の持ち方、投資対象、換金方法などが異なります。
国土交通省も、不動産特定共同事業について「特定の不動産」に対して投資家から出資を募る仕組みと説明する一方、REITは投資家が投資法人へ出資し、どの不動産を取得・運用するかを資産運用会社が決める仕組みとして区別しています。(国土交通省)
ただし、
「私募REITなら安全」
「REITなら元本割れしない」
という意味ではありません。
今回は「みんなで大家さん」の問題をきっかけに、私募REITと不動産小口化商品の違い、それぞれのメリット・リスク、投資する際の注意点をファイナンシャルプランナー（FP）の立場からわかりやすく解説します。
私募REITとは？
まず「私募REIT」から確認してみましょう。
REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では一般的に「不動産投資信託」と呼ばれています。
投資家から集めた資金などを使って、オフィスビル、マンション、物流施設、商業施設、ホテルなどの不動産を保有・運用し、そこから得られる賃料収入などを投資家に分配する仕組みです。
その中でも私募REITとは、不動産証券化協会（ARES）の説明によると、一般的に**「非上場オープンエンド型不動産投資法人」**を指します。
証券取引所に上場しているJ-REITとは違い、私募REITは上場していません。
一方で、一般的な期間限定型の不動産私募ファンドとも異なり、原則として運用期間を定めず、中長期で不動産を保有・運用していく特徴があります。(ARES)
私募REITは主に機関投資家向け
ここは個人投資家にとって重要なポイントです。
J-REITは証券取引所で売買できるため、個人投資家でも証券口座を通じて購入できます。
一方、私募REITは一般的に、
生命保険会社、損害保険会社、銀行、信託銀行、年金基金などの機関投資家を中心とした市場です。
不動産証券化協会も、年金基金や生損保、銀行などを対象に私募不動産商品に関する情報提供や調査を行っています。(ARES)
そのため、
「ニュースで私募REITという言葉を見たので、証券会社で1万円から買ってみよう」
という商品では通常ありません。
個人向けに販売される不動産小口化商品とは、そもそもの主な投資家層が異なります。
不動産小口化商品とは？
一方、不動産小口化商品は、一つの不動産などを複数の投資家が少額ずつ出資できる形にした商品の総称として使われます。
その代表的な仕組みの一つが「不動産特定共同事業」です。
国土交通省によると、不動産特定共同事業とは、投資家から出資を募り、その資金で不動産の売買・賃貸などを行い、得られた収益を投資家へ分配する事業です。(国土交通省)
契約形態には、
匿名組合契約型
任意組合契約型
賃貸委任契約型
などがあります。
インターネット上で募集・契約まで行う「不動産クラウドファンディング」の多くも、この不動産特定共同事業の仕組みを利用しています。
近年は一般投資家の参加が増えており、国土交通省も2025年から情報開示の充実などを検討する有識者会議を設置しています。(国土交通省)
「みんなで大家さん」は私募REITではない
今回、特に誤解しないようにしたいのがこの点です。
「みんなで大家さん」は私募REITではありません。
「みんなで大家さん」は、不動産特定共同事業法に基づく商品として運営されてきました。
大阪府は2026年9月1日、営業者である都市綜研インベストファンド株式会社について、不動産特定共同事業に係る許可を取り消しました。(大阪府庁)
東京都も同日、販売会社である「みんなで大家さん販売株式会社」に対して許可取消処分を行っています。(東京メトロ)
したがって今回の問題を、
「REITが破綻した」
と理解するのは正確ではありません。
不動産特定共同事業の商品を運営する事業者に重大な財務・法令上の問題が生じたケース
として理解する必要があります。
私募REITと不動産小口化商品の違い
両者の違いを簡単に整理すると、次のようになります。
| 項目 | 私募REIT | 不動産特定共同事業型の商品 |
|---|---|---|
| 主な投資家 | 機関投資家中心 | 個人投資家も多い |
| 上場 | 非上場 | 非上場 |
| 投資対象 | 複数不動産のポートフォリオが一般的 | 特定不動産を対象とする商品が多い |
| 運用期間 | 原則無期限 | 数年など期間設定がある商品も多い |
| 運用主体 | 投資法人＋資産運用会社 | 不動産特定共同事業者 |
| 換金性 | 一定の払戻し・譲渡制度があるが制約あり | 商品・契約によって異なる |
| 元本保証 | なし | なし |
| 主なリスク | 不動産価格、賃料、金利、流動性など | 不動産価格、賃料、事業者信用、流動性など |
最大の違いの一つは、**「何に出資しているのか」**です。
不動産特定共同事業では、原則として投資対象となる不動産が特定され、投資家はその物件情報を見ながら投資判断をします。
一方、REITでは投資家は投資法人そのものへ出資し、具体的にどの物件を取得・売却するかは資産運用会社が判断します。(国土交通省)
私募REITは複数物件への分散効果を期待できる
私募REITの大きな特徴の一つが、不動産を複数保有する「ポートフォリオ型」であることです。
例えば、
東京都心のオフィス
首都圏の賃貸マンション
物流施設
商業施設
ホテル
など、複数の物件を組み合わせて運用することがあります。
仮に一つの建物で空室が増えても、他の物件から賃料収入が得られていれば、REIT全体への影響をある程度抑えられる可能性があります。
これに対して、特定の1物件や一つの大型開発プロジェクトへの依存度が高い商品では、その物件に問題が起きた場合の影響も大きくなります。
ここはFPとして非常に重要だと考えるポイントです。
投資商品を見る場合、「不動産だから安全か」ではなく、「何件の不動産に、どの程度分散されているか」を確認する必要があります。
私募REITは価格が安定している？
私募REITの特徴としてよく挙げられるのが、J-REITより価格変動が小さいことです。
J-REITは株式と同じように証券取引所で売買されるため、株式市場の急落時には、不動産そのものの価値が大きく変わっていなくても投資口価格が下落することがあります。
私募REITは非上場で、保有不動産の鑑定評価などを基に基準価額が算出されます。
そのため不動産証券化協会は、J-REITと比較して証券市場の価格変動の影響を受けにくい点を特徴として挙げています。(ARES)
しかし、ここでも注意が必要です。
価格変動が見えにくいことと、リスクが小さいことは同じではありません。
不動産価格が下落すれば、私募REITの資産価値も下がります。
金利が上昇すれば借入コストが増える可能性がありますし、空室率が上昇すれば賃料収入が減る可能性もあります。
私募REITにも元本割れの可能性はある
「機関投資家が投資しているなら安全なのでは？」
と思う人もいるかもしれません。
しかし、私募REITも投資商品です。
元本保証ではありません。
代表的なリスクとして、
不動産価格の下落
賃料収入の減少
空室率の上昇
金利上昇
災害リスク
借入比率の上昇
運用会社の運用能力
換金制限
などがあります。
つまり、
「みんなで大家さんとは仕組みが違う＝絶対安全」ではない
ということです。
私募REITで特に注意したいのは「流動性」
私募REITには、J-REITにはない注意点があります。
それが流動性、つまり換金のしやすさです。
J-REITであれば、証券取引所が開いている時間に市場価格で売却できます。
私募REITには投資口の払戻し制度などがありますが、いつでも自由に市場で売却できるわけではありません。
不動産証券化協会も、一定の払戻しや譲渡が可能な一方、制約があることを特徴として説明しています。(ARES)
市場が悪化した局面では、換金まで時間がかかったり、払戻しに制限がかかったりする可能性も考慮する必要があります。
したがって私募REITは、
長期間使う予定のない資金で投資すること
が基本になります。
「みんなで大家さん問題」から考える最大の教訓
今回の問題を見て、
「不動産小口化商品は全部危険」
と判断する必要はありません。
国土交通省も、不動産特定共同事業は不動産の流動化を目的として1995年に創設され、商品数・募集総額とも拡大してきたと説明しています。(国土交通省)
重要なのは、商品のカテゴリーだけで判断しないことです。
例えば同じ「不動産ファンド」でも、
J-REIT
私募REIT
不動産クラウドファンディング
不動産特定共同事業
私募不動産ファンド
では、法律上の仕組みも、換金性も、投資家層も異なります。
そして同じカテゴリーの商品でも、運営会社や保有不動産によってリスクは変わります。
FPが投資前に確認したい7つのポイント
FPの立場から、不動産ファンドへ投資するときは利回りだけではなく、少なくとも次の点を確認したいところです。
1．誰に出資しているのか
投資法人なのか、事業者との匿名組合契約なのか。
まず法律上の仕組みを確認します。
2．何に投資しているのか
特定の1物件なのか、数十・数百物件に分散されているのか。
集中度が高いほど個別物件の影響も大きくなります。
3．運営会社の財務状態
利益だけでなく、自己資本、負債、借入金、キャッシュフローなどを見ることが大切です。
4．利回りの原資
年利5％、6％、7％といった数字を見るだけではなく、
「その利益はどこから生まれるのか」
を確認します。
5．借入比率
不動産ファンドでは金融機関からの借入を使うことがあります。
借入を増やせば収益率を高められる一方、不動産価格下落時には損失が拡大する可能性があります。
6．換金方法
「途中でお金が必要になったらどうするのか」を投資前に確認しておくことが重要です。
7．資産全体に占める投資割合
そして最も大切なのが分散です。
どんなに信用力の高そうな事業者でも、
「絶対に問題が起こらない」
とは言い切れません。
一つの商品に金融資産の大部分を投資しないことが、最も基本的なリスク管理になります。
「利回り」より「仕組み」を見る
不動産投資商品の広告では、
「予定利回り○％」
「安定した賃料収入」
「不動産という現物資産」
といった言葉に目が向きやすくなります。
しかしFPとしては、利回りを見る前に、
誰がお金を管理するのか
どの不動産へ投資するのか
損失は誰が負担するのか
換金したいときどうなるのか
運営会社に問題が起きた場合どうなるのか
を確認することをおすすめします。
投資で重要なのは、
「何％増える可能性があるか」だけではありません。
それ以上に、
「想定外のことが起きたとき、最大でどの程度損をする可能性があるか」
を考えることが重要です。
まとめ｜私募REITと「みんなで大家さん」は同じではない
「みんなで大家さん」の問題を受け、不動産ファンド全体に不安を感じている人もいるかもしれません。
しかし、私募REITと不動産特定共同事業の商品は、仕組みが異なります。
私募REITは、投資法人を通じて複数の不動産を中長期的に運用する仕組みが一般的で、主な投資家は年金基金、金融機関、保険会社などの機関投資家です。
一方、「みんなで大家さん」は、不動産特定共同事業法に基づいて特定不動産などを対象に投資家から出資を募る商品でした。
今回、大阪府と東京都は2026年9月1日、それぞれ営業会社・販売会社に対して許可取消処分を行いました。(大阪府庁)
ここから私たちが学ぶべきなのは、
「不動産ファンドは危険だから投資しない」ということでも、「私募REITなら安全」ということでもありません。
大切なのは、
商品の名前ではなく仕組みを見ること。
利回りではなくリスクを見ること。
一社・一物件に資産を集中させないこと。
です。
資産運用では、「どの商品なら絶対安全か」を探すより、
問題が起きても家計全体に致命的な影響を与えない資産配分をつくること
の方が重要です。
「みんなで大家さん」の問題は、不動産投資商品を選ぶときに、利回りだけではなく商品の構造、運営会社、資産内容、換金性まで確認する重要性を改めて示した事例といえるでしょう。
※本記事は2026年9月2日時点の公表情報をもとに作成しています。私募REIT、不動産特定共同事業とも商品ごとに契約内容や運用方法が異なります。実際に投資する際は、各商品の契約書、目論見書、財務情報等をご確認ください。
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